房地产在我国的经济地位固然重要，然而却无法摆脱市场周期性调整，尤其是金融环境和供需环境，房地产发展历史上，曾两度面临崩盘局面（2008年和2014年），2008年遭遇美国次贷危机，金融环境恶化，余粮不足的老百姓大多不敢冒险买房，2014年又遇到房子库存量饱和，房子供大于求，担心房价暴跌，更不敢买房了，这两次危机是我国房地产发展最为艰难的两个时期，一旦处理不好，很容易出现日本90年代房地产泡沫破灭的情形，好在这两次危机都得到平稳过渡，使得房地产这艘巨轮不至于沉没，修复后的房地产继续保持加速前进。

时隔7年（也就是2022年），房地产“危机”再次出现，房企为了资金回笼纷纷打起“价格战”，而打“价格战”最成功的恒大却未能逃过这一劫，土地市场开始由央企、国企、城投企业兜底，全国100强拿地房企中，民企独资的仅占9%，按照这样下去，房地产持续发展也就是纸上谈兵、不切实际了，更为关键的是，老百姓财富资产会面临缩水，耗尽6个钱包换来的房子，到头来还不如租房划算。

明年起，房产或再迎“增值潮”？

阿里巴巴创始人马云曾在2014年一封《未来年轻人，要学会租房子》的内部信中表示，未来八年，最廉价的可能是房子、车子、现金，买房没有租房划算，鼓励年轻人要适应租房生活，2014年恰好是在当时房地产饱和的第一年，商品房库存压力最大，无论是销量还是销售额都开始出现绷不住的征兆，此时的这番观点得到了不少人认同，如今八年时间已过，房子并没有变得廉价，根本原因就在于，2015年正式启动棚户区改造计划，从2015年-2017年，这三年的棚户区改造开工数量超过1800万套，更为重要的是，其中货币安置比例从2014年的9%提高到2017年的67.7%，换言之，国家出手让房子避免了贬值。

与此同时，经济日报曾在一篇题为《力促房地产与金融正常循环》提到，房地产业、金融业都是系统重要性行业，其中房地产是国民经济的支柱行业，其产业链条长、涉及面广，在GDP中约占7%，从经济日报的发声可以看出，房地产虽然发展得过快，但房地产在我国（无论是国家层面还是老百姓层面）仍占有重要地位，这个行业难以被轻易忽视，也就是说，当房地产出现危机时，会想尽办法化解危机，无论是下行危机还是上行危机，都不会置之不理。

 

从我国发展规划来看，目前的全国的城镇化率虽然提升到65.2%，但是距离发达国家80%的城镇化率水平还有不小差距，在未成为发达国家之前，城市化进程势必不会停止，那么就有必要继续发展房地产了，再者我国从一个比较贫穷的国家发展成为发展中国家（世界第二大经济体），很大程度上离不开房地产带动，财政收入接近50%来自于土地出让，有更多的财政收入，才能更好地推动城市更新，提高国民经济发展。

楼市经历过2022年的寒冬期后，在2023年开始有了暖阳迹象，根据国家统计局公布的1-2月份商品房销售数据显示，全国商品房销售面积和销售额分别为15133万平方米、15449亿元，同比变化分别为-3.6%、-0.1%，虽然都是负增长，但降幅与2022年全年相比有着明显改观，并且房价出现超预期复苏，表明房产价值正反弹回升，按照这个趋势走下去，2023年或许将是房产价值复苏之年，而从明年开始，不排除房产会再迎“增值潮”，尤其是在2大信号凸显之下，楼市正被赋予新生命。

 

信号一：楼市政策不断优化，利好刚需和改善住房需求

楼市经过长达24年的沉淀和摸索，最后才发现跑得太快、太急并不见的是好事，未来跑得久、跑得长远才是硬道理，从近年来国家发声可以看出，政策围绕着“支持刚需和改善性住房消费”进行优化，具体来看分为金融和调控两个方面：

第一、金融方面。在刚结束的两会报告中明确指出，要支持刚需和改善性住房需求，具体体现在银行商业贷款和公积金贷款向刚需及改善倾斜和放松，也就是无房家庭和二套房家庭，超过2套房的家庭就难以享受金融支持了，比如公积金的政策，长沙、漳州、广州等地明确表示延长公积金买房阶段性优惠政策，又比如株洲《关于优化住房公积金业务政策和流程的议案》审议通过，并于4月1日开始正式实施，政策内容包括“商贷转公积金”和“二手房带押过户”，还有部分城市延长了公积金“贷款提额”和“又提又贷”政策，这些经过优化后的公积金政策除了提振楼市信心，更重要的是刺激刚需和改善买房。

 

第二、调控方面。在2008年和2014年楼市遭遇寒冬时期，对限购和限售进行了放松，而本次出现楼市遇冷，为防止炒房现象出现，限购政策并未全面普及，而是朝着多孩家庭进行放松，比如三孩家庭限购2套的基础上增加一套上限，从调控方面可以看出，未来的调控以围绕刚需和改善性住房需求展开，并未直接救市而不顾及房地产系统风险增长。

由此可见，房地产想要可持续发展，不能一味地追求高增长，而是以住房本质为核心，降低房子的金融属性，一方面避免由高房价引发系统性金融风险，另一方面通过房子的居住属性让房地产健康稳定发展。

信号二：棚改即将接力旧改，新一轮拆迁大潮流或将出现

众所周知，2020年新冠疫情出现以来，全国掀起旧改潮，“十四五”期间，将基本完成2000年前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务，根据住建部最新发布的《逾5万老旧小区有望年内开工》显示，近五年时间里，全国已改造16.7万个老旧小区，如果加上今年的5万个，相当于在2023年底之前基本完成老旧小区改造目标，事实上，老旧小区改造也即将进入尾声，剩下的需要改造的老旧小区并不多了。

那么老旧小区任务提前完成之后又做什么呢？我们从棚户区改造历史数据可以看出，从2018年开始，棚户区改造套数断崖式下跌，从2018年的626万套降低至2020年的209万套，足足减少2/3，而2021年和2022年全国棚户区改造套数分别为165万套和134万套。

 

另一方面，住建部在1月中旬召开的工作会议内容明确指出，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间），截止到3月份，已有安徽、江西、和河北、山东等9个省份陆续公布了2023年棚改计划，棚改规模相比2022年同比增长36%，其中广西、河南、四川、江西棚改数量分别同比增长482%、143%、97%、65%，并且棚改主要以货币化安置为主，对此我们有理由判断，2023年或将是旧改和棚改交叉最多的一年，而2024年（也就是明年），棚改或将接力旧改。

不言而喻，棚改对房地产的影响在2015年-2018年就有历史经验，尤其是货币化棚户区改造，不排除再创一轮房地产行情。

总结

无论是政策优化还是棚户区改造，都在朝着稳定楼市健康平稳发展进行，这样一来，房价想要下跌或许就没那么容易实现了，毕竟住房资产占到家庭资产近70%，辛苦工作换来的房子，谁也不希望突然暴跌，一旦房地产崩盘，比资产缩水更严重的是失去对国家调控的信心，值得注意的是，过去的棚改既有成功之处也有失败之处，既然决定重启棚改，还得想好退路，也就是需要明确棚改目的是“救”还是“稳”，如果是救楼市，那么房子金融性已经较强，而如果是稳楼市，那么才是为房地产可持续发展铺出一条正确道路，具体会怎么样，我们不妨拭目以待。