尽管从总量看，今年以来房地产数据复苏势头显著，房地产销售收入由负转正，1-2 月同比 2.3%，3月更是同比高增17.9%；1-2月房地产开发投资完成额同比从去年的-10%收窄至-5.7%，但房地产复苏也确实呈现明显“结构不均”特点。其一，高能级城市复苏趋势更为显著：三月30大中城市商品房成交面积同比增加43.59%，其中一线城市同比增速为63.02%，明显快于二、三线城市的32.94%和53.31%。一方面是积压的需求集中释放，另一方面也受益于前期地产深度调整的低基数效应，且一线城市相较房市调整前，同比增幅依旧最靓眼。

 

 复苏图景2：二手房热度高于新房销量

其二，二手房成交数据更为亮眼。今年2月，二手房销售当月同比增速为 137.9%，而新房仅为31.7%。这背后一方面是因为部分城市“带押过户”优化二手房交易流程，对提振交易热情有积极作用，另一方面也是购房者对期房交付仍存在不确定性担忧。不过目前二手房价格除一线城市外，均有所回落，这或成为观察复苏持续性的关键因素。尤其当前低能级城市二手房挂牌量的增幅较大，但价格走低，或反映居民套现离场需求，如果二手房-商品房修复的逻辑不畅，地产行业可能难以迎来真正的“春日”。

 

 一季度地产趋势性回暖，但持续性仍要放平心态

目前而言，一季度地产的趋势性回暖毋庸置疑，但不可否认成交规模中有一部分是此前被积压需求的释放，而二季度这部分积压需求的推动作用会大大减弱。同时，这三年来居民资产负债表受损、交房信任度下降，“房住不炒”等因素影响，本轮地产修复的长期斜率或已出现下调。总体看，本轮地产修复至今约2个季度，复苏仍是“小荷尖尖角”，未来只要伴随供需两端政策的宽松预期出现，地产仍有修复空间。

 

 政策纾困仍在路上，短期业绩关注度提升下，房地产的价值风格有望受益

4月随着宏微观复苏正走向数据验证，若出现较多关于宏观经济增长乏力的警示信号，则有望引起政策预期变化：政策纾困仍在路上，以地产链为主的价值风格有望接力演绎。同时在近期房企陆续披露的年报与季报中，尽管受行业基本面下行与拿地成本影响，但部分top房企与央国企营收端仍然可观，业绩的确定性有望提升市场关注度。对房企来说，改善的核心在于销售端，只有耐心等待市场筑底回升、居民需求改善，同时保交付、积极推盘去化，才能拥有抗周期韧性。

 

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